Westmeijer Finacial Planning

Nieuws en wetenswaardigheden

Hypotheekadvies kan en moet goedkoper!!!

Sinds dit jaar kun je nog maar 100% van de waarde van je woning financieren. Dat betekent dat je alle bijkomstige zaken zoals het hypotheekadvies zelf moet betalen.

Wist je dat je op de kosten voor een hypotheekadviseur flink kunt besparen?

Veel hypotheekadviseurs vragen namelijk onnodig veel geld voor hun advies. In dit artikel leggen we je uit waarom hypotheekadvies veel goedkoper kan met dezelfde kwaliteit en waar je op moet letten bij het kiezen van de juiste hypotheekadviseur.

Geen provisie, wel hoge prijzen

Vroeger kregen hypotheekadviseurs provisie over de hypotheken die zij verkochten. Die provisie is een percentage dat ze kregen over de hoogte van de hypotheek. Hoe hoger de hypotheek was, hoe meer zij daarom ontvingen.

Dat is natuurlijk ontzettend oneerlijk en daarom mag het nu ook niet meer. Helaas vragen veel hypotheekadviseurs nog steeds adviestarieven alsof ze provisie ontvangen: meer dan €2500,-! Met een hypotheek is een adviseur gemiddeld zo’n 15 uur bezig. Dat is dus een heel hoog uurtarief.

Geen onnodige kosten

Nieuwe partijen zetten een zeer efficiënte organisatiestructuur op. Daardoor zijn er geen onnodige kosten en wordt de organisatie zo efficiënt mogelijk ingericht. Dit gebeurt voornamelijk door gebruik te maken van internet. Als de adviseur elke keer langs moet om de benodigde papieren op te halen, dan kost dat veel tijd. Wanneer je jouw papieren online uploadt in een beveiligde omgeving, bespaart dat iedereen tijd en dus geld.

Peperdure locaties moeten bekostigd worden

Is het je weleens opgevallen dat wanneer je door een stad loopt bepaalde adviesketens altijd midden in de stad te vinden zijn? Dat zijn peperdure locaties en die moeten bekostigd worden. Drie keer raden wie dat betaalt? Precies: jij, de klant. Door kantoor te houden (net) buiten de binnenstad, wordt je hypotheekadvies dus goedkoper.

Wat mag hypotheekadvies dan wel kosten?

Leuk al deze kennis, maar wat mag hypotheekadvies dan wél kosten? De meeste mensen laten zich een adviseur aanraden door de makelaar of een kennis en denken dat het goed is.

Daarom kunnen veel adviseurs zelfs meer dan €3000,- blijven vragen voor hun advies, want veel mensen weten niet beter.

Laat je niet meer van de wijs brengen, want dit is wat hypotheekadvies mag kosten:

  • Gemiddeld uurloon van een hypotheekadviseur: €100,-
  • Gemiddelde tijd kwijt aan een standaard eerste hypotheek: 15 uur
  • Gemiddelde tijd kwijt aan een standaard tweede hypotheek: 17 uur
  • Extra tijd kwijt bij een wat uitgebreidere hypotheekaanvraag zoals bij een zzp’er of een scheiding: 3 uur.

Rechttoe rechtaan hypotheekadvies zou dus voor veel minder dan €2500,- kunnen. Ben je een zzp’er of ga je scheiden, dan zal de adviseur iets meer tijd kwijt zijn om alle financiële zaken op een rijtje te zetten. Toch kan het ook dan voor minder dan de meeste grote adviesketens nu vragen.

Dat is wat hypotheekadvies mag kosten. Betaal je meer? Stel dan eens de vraag aan je huidige adviseur waarvoor je dan precies betaalt of kom eens praten met ons.

Uw hypotheekcoach van A tot Z.

Waar moet je op letten als je een hypotheekadviseur kiest?

Wanneer je een hypotheekadviseur zoekt, let dan in ieder geval op het adviestarief dat hij of zij vraagt. Is het meer dan hierboven staat beschreven? Wees dan kritisch en stel vragen, zodat je zeker weet dat je betaalt voor wat je krijgt.

Vraag bijvoorbeeld:

  • Worden er ook afzonderlijke kosten gevraagd voor het verzorgen van een overlijdensrisicoverzekering? ( bij ons dus niet!)
  • Wel of geen BTW verschuldigd?

Let daarnaast ook op waar en wanneer je adviseur kunt bereiken. Is je hypotheekadviseur alleen overdag te bereiken of kun je hem ‘s avonds ook nog even een berichtje sturen? En komt hij of zij bij jou thuis langs of moet je altijd al jouw spullen meenemen naar zijn of haar kantoor? En niet geheel onbelangrijk: het moet natuurlijk klikken met een adviseur. Het is een van de grootste financiële beslissingen in jouw leven, dat moet goed en prettig geregeld worden!

Voor meer info over onze advies en bemiddelingskosten verwijzen wij je graag naar onze pagina kosten coaching.


De hypotheeknormen voor 2019 zijn bekend:

November 2018

Niet meer lenen dan de woningwaarde

In 2019 kan opnieuw niet meer geleend worden dan de woning waard is. De maximale hypotheek op basis van de taxatiewaarde is de afgelopen jaren verlaagd tot 100%

Bij energiebesparende maatregelen kunt u tot 106% van de woningwaarde lenen.

Bij aankoop van een woning betaalt u de kosten koper (5 á 6 procent van de koopsom) dus uit eigen zak.

Hypotheekbedrag hoger door inkomensstijging

De maximale hypotheek op basis van het inkomen blijft volgend jaar grotendeels gelijk. In 2019 kunnen alleen de inkomens tot 28.000 euro iets meer lenen dan dit jaar. Voor de overige inkomens blijven de hypotheeknormen gelijk.

Dat veel huishoudens in 2019 toch een hoger hypotheekbedrag kunnen krijgen, komt omdat rekening wordt gehouden met een loonstijging. Door een lager belastingtarief en een hogere heffingskorting gaan de lonen volgend jaar gemiddeld met 2,9% omhoog. Voor de maximale hypotheek heeft dit volgens het Nibud het volgende effect.

Eenverdieners met een bruto inkomen van 35.000 euro kunnen in 2019 € 4.455,- meer lenen dan dit jaar. Voor inkomens van 50.000 euro is dit € 6.659,- meer en bij 70.000 euro is dit € 17.918,- meer.

Tweeverdieners mogen in 2019 het tweede inkomen voor maximaal 70% laten meetellen voor de hypotheek. Bij een gezamenlijk inkomen van 37.500 euro kan in 2019 € 4.791,- meer geleend worden dan dit jaar. Bij een gezamenlijke inkomen van 52.500 euro is dit € 6.836,- meer en bij 75.000 euro is dit € 18.977,- meer.

Meer mensen in aanmerking voor NHG

De grootste aanpassing vinden we bij de voorwaarden voor een NHG Hypotheek. In 2019 gaat de kostengrens voor NHG van 265.000 euro naar 290.000 euro. Dit betekent dat meer mensen in aanmerking kunnen komen voor Nationale Hypotheek Garantie.

De garantie is niet meer alleen voor starters interessant. Ouderen en ondernemers komen met NHG eerder in aanmerking voor een hypotheek. Daarnaast krijgt u bij een aantal geldverstrekkers rentekorting.

Een NHG-hypotheek is niet alleen mogelijk bij aankoop, ook bij oversluiten kunt u profiteren van de voordelen.

Oversluiten interessant?? Vraag een vrijblijvend gesprek aan bij ons.


Middelen, oversluiten of niets doen?

Maart 2018

De hypotheekrentes stijgen dit moment licht.

Wie op het nippertje van de historische lage hypotheekrentes wil profiteren, kan ervoor kiezen om de hypotheek tussentijds over te sluiten, of de rente te laten middelen. Maar let op: het kán ook lonen om de rentevaste periode gewoon uit te zitten.

Casino

De hypotheekmarkt heeft in elk geval één belangrijke overeenkomst met het casino: de bank wint altijd. Geen hypotheekverstrekker zal ooit akkoord gaan met lagere maandlasten zonder dat daar een compensatie tegenover staat.

Als u in één klap uw hypotheek wil oversluiten naar de ultra lage marktrente (bij dezelfde bank of bij een andere), dan brengt uw geldverstrekker de misgelopen rente-inkomsten van het oude, hogere tarief alsnog en in één klap in rekening: de gevreesde boeterente.

Vijf jaar

Oversluiten (bij de eigen bank of naar een andere bank) is daardoor vooral interessant bij hypotheken waarvan de resterende rentevaste termijn nog zo'n vijf jaar vaststaat of korter. Loopt de rentevaste periode van een hypotheek langer dan vijf jaar door, dan wegen de hoge oversluitkosten en boeterente meestal niet op tegen de lagere maandlasten." Het is natuurlijk wel zo: nu een boeterente betalen maar er staan meteen lagere maandlasten tegenover. Dus per saldo zou het kosten neutraal moeten zijn. En over bijv. 5 jaar bij een nieuwe renteaanbieding van de bank is het nog maar te bezien of de rente nog zo laag staat.

Een spaar- of bankspaarhypotheek oversluiten is niet interessant. En huiseigenaren die maximaal nog zes maanden hebben te gaan, kunnen beter wachten op het aflopen van de rentevaste termijn dan een nieuwe vaste rente te kiezen. De rente kan dan hoger liggen maar natuurlijk ook lager. U krijgt 3 maanden van te voren een nieuw rentevoorstel.

Middeling

Als u wel wilt profiteren van de lage rentestanden, maar geen spaarpot heeft die zo goed gevuld is dat u er makkelijk een boeterente uit kunt betalen, dan is rentemiddeling misschien een gulden middenweg. Bij rentemiddeling wordt het gemiddelde genomen van de rente die u nu betaalt en de rente die de bank voor nieuwe hypotheken aanbiedt.

Maar ook hier geldt: de geldverstrekker wil gecompenseerd worden voor uw lagere maandlasten, dus boven op de gemiddelde rente zal die een (kleine) opslag rekenen. Dan gaat het om enkele tienden van procenten. Zo wordt de boeterente die u bij oversluiten ineens zou betalen uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Middeling kan alleen bij uw eigen bank.

Ongunstig

De regels die banken daarbij hanteren, zijn niet altijd gunstig voor de klant, liet de Consumentenbond weten. "Vrijwel alle banken hanteren een ongunstige rekenmethode, waardoor het voordeel lager is dan verwacht."

Mocht de rente laag blijven of wordt het huis binnen afzienbare tijd verkocht, dan is het in veel gevallen niet interessant. Er kan wel sprake zijn van voordeel als de rente gaat stijgen."

Aftrekbaar

Uiteraard is de rente (en onkosten) die u in de nieuwe situatie betaalt, inclusief de middelingsopslag, aftrekbaar bij de belastingaangifte.

Rentemiddeling is nog wel aan een aantal regels gebonden. De belangrijkste: u blijft verplicht bij dezelfde geldverstrekker, en u heeft geen bankspaarhypotheek. Zou u daar de rente van laten middelen, dan gaat immers niet alleen het hypotheek- maar ook het spaartarief omlaag, en dient u meer spaarpremie te betalen, dus schiet u per saldo nog niets op.

Onkosten oversluiten naar andere bank

Gemiddeld bent u een bedrag van € 2500 kwijt ( advieskosten, notaris en taxatierapport)

Daarnaast veelal een boeterente verschuldigd. Echter niet als de vergelijkingsrente - bij uw eigen bank - op hetzelfde niveau of hoger ligt als uw huidige rente. Peildatum is de renteherzieningsdatum of de door u gewenste oversluitdatum.

Indicatie huidige rente

Rente 20 jaar vast aflossingsvrij bij de grootbank 3,2 % zonder risico-opslag, bij een pensioenfonds of spaarbank echter 2,5 % !! ( maart 2018). Bij een hypotheek van bijv. € 300.000 scheelt dit een bedrag van € 50.000 aan te betalen rente de komende 20 jaar.

Bij 30 jaar vast is het verschil zelfs meer als 1 % !!!

Informeer bij ons voor de actuele rentestanden.

Heeft u nu een aflossingsvrije lening (afsluitdatum voor 1 januari 2013) dan kunt u deze lening weer aflossingsvrij oversluiten naar een andere bank. Het bedrag mag echter niet meer zijn in principe dan 50% van de - actuele- woningwaarde.

Overlijdensrisicoverzekering(en)

Veelal is het gunstig om de “oude” lopende overlijdensrisicoverzekering(en) te beëindigen en een nieuwe af te sluiten, dit omdat de premies erg laag zijn geworden de afgelopen jaren. Uiteraard de oude niet opzeggen totdat u voor de nieuwe verzekering(en) definitief bent geaccepteerd door de nieuwe verzekeringsmaatschappij.

Terug


Huiseigenaren laten massaal geld liggen bij nieuwe rente hypotheek

( Bron: Vereniging Eigen Huis 03-01-2018 )

Zoals wij al eerder constateerden (zie onze aanvulling) wordt het nu ook door de media opgepikt :

Ruim 90 % van de huiseigenaren accepteert bij renteherziening ‘gewoon’ het nieuwe rentevoorstel van de hypotheek van zijn bank. Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 575 leden.

Van deze groep heeft bijna 60 % zelfs niet overwogen om over te stappen naar een andere geldverstrekker. Veel huiseigenaren zouden elders waarschijnlijk goedkoper uit zijn. Vereniging Eigen Huis roept huiseigenaren op om bij renteherziening actief op zoek te gaan naar concurrerende aanbiedingen.

Sinds 2013 moeten geldverstrekkers klanten drie maanden voor het verlopen van de rentevaste periode informeren over de nadere herziening van de rente. Vereniging Eigen Huis ondervroeg leden met een hypotheek waarvan de rentevaste periode afliep in de periode 2015-2017.

6 op de 10 huiseigenaren tekenen klakkeloos

Veel huiseigenaren uit het onderzoek (60 %) hebben een hypotheek bij één van de drie grote banken. Bijna 6 op de 10 huiseigenaren die bij hun huidige bank blijven, tekenen zonder verder onderzoek het voorstel van de geldverstrekker.

De overige 42 % tekent niet klakkeloos bij het kruisje, maar doet eerst in meerdere of mindere mate onderzoek. De belangrijkste informatiebronnen voor deze mensen zijn internet (59 %) en de hypotheekadviseur (38 %).

Als reden om wel over te stappen wordt vooral een lage rente genoemd (52 %). Van de mensen die overwegen om over te stappen, stapt slechts 20 % daadwerkelijk over.

Overstappen kan lucratief zijn

Vereniging Eigen Huis constateert dat veel huiseigenaren geld laten liggen door zonder verder onderzoek het aanbod van hun huidige bank te accepteren. Zeker voor huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek bij een van de drie grote banken, kan overstappen naar een andere aanbieder lucratief zijn.

Gemiddeld laten zij een lagere hypotheekrente van 0,3 % voor een rentevaste periode van 10 jaar liggen. Bij een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 gaat het dan om een bruto verschil van € 50 per maand. Voor een rentevaste periode van 20 jaar is het verschil zelfs 0,7 %.

Dit verschil is te verklaren door de concurrerende tarieven van nieuwkomers op de hypotheekmarkt en de toenemende renteopslagen voor aflossingsvrije hypotheken die de drie grote banken in rekening brengen. Aan een overstap naar een andere aanbieder zijn weliswaar kosten verbonden, maar deze worden vaak snel terug verdiend.

Overstappers kiezen vaker lange rentevaste periode

Opvallend in het onderzoek is ook dat huiseigenaren die overstappen naar een andere geldverstrekker veel vaker (42 %) een rentevaste periode van 20 jaar of langer kiezen. Bij de huiseigenaren die bij de huidige geldverstrekker blijven is dit percentage slechts 10 %.

Dit verschil is te verklaren door de vaak niet concurrerende tarieven die banken aanbieden voor de langere rentevaste perioden. Huiseigenaren worden op deze manier gedwongen om te kiezen voor een kortere periode.

Gebruik het renteverschil voor aflossing

Vereniging Eigen Huis vindt dat een deel van de huiseigenaren er verstandig aan zou doen het moment van renteherziening te gebruiken om kritisch te kijken of hun aflossingsvrije hypotheek aanpassing behoeft.

Zij kunnen het grote renteverschil tussen de oude en de nieuwe rente inzetten voor aflossing. Hierdoor worden mogelijke problemen bij het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek of na pensionering voorkomen.

( Door te gaan aflossen vervalt de opslag van circa 0,3% omdat u nu een aflossingsvrije lening heeft !!!)

Aanvulling onzerzijds:

Bent u nu ingedeeld in de juiste tariefklasse bij uw huidige bank ?

Zie hieronder het artikel over verlagen van uw hypotheekrente door vervallen van de risico-opslag.

Verlaag uw hypotheekrente

Uw rente kan wellicht ook tussentijds worden verlaagd, ook al staat uw hypotheekrente nu nog vast voor een aantal jaren!

Terug


Risico-opslag laten vervallen bij uw hypotheek

Uw rente kan wellicht ook tussentijds worden verlaagd, ook al staat uw hypotheekrente nu nog vast voor een aantal jaren!

Honderdduizenden huizenbezitters betalen mogelijk duizenden euro's te veel hypotheekrente. De meeste banken verlagen namelijk niet automatisch de risico-opslag. Ook niet als het risico voor de bank afneemt.

Wie een hypotheek afsluit die hoger is dan 60 procent van de woningwaarde, betaalt een hogere rente. Een risico-opslag. Banken dekken zich zo in dat zij geen verlies lijden als het huis noodgedwongen verkocht moet worden. Iedere bank bepaalt zelf de hoogte van de risico-opslag en het aantal risicoklassen. De opslag varieert van 0,1 tot 1 procent.

Je zou denken dat als het risico voor de bank afneemt, omdat je aflost, je spaart in een (bank)spaarhypotheek of je huis wordt veel meer waard, (door verbouwing of waarde- stijging) dat dan automatisch de risico-opslag zou verdwijnen. Helaas doen maar weinig banken dit. Het is goed oppassen geblazen anders betaal je onnodig te veel.

Wat is een risico-opslag?

Een risico-opslag ook wel rente-opslag is een extra rente bovenop de hypotheekrente. Hypotheekverstrekkers rekenen deze opslag voor het geval de klant de hypotheek niet in zijn geheel kan terug betalen. Bij een laag risico betaal je 0,1 of 0,2 procent, maar bij een hoog risico betaal je al snel een half tot een procent extra rente. Over de hele looptijd van je hypotheek gaat dat al snel over duizenden euro's.

Als het risico voor de bank lager wordt, omdat de consument aflost, spaart in een (bank)spaarhypotheek of het huis wordt veel meer waard dan zou je verwachten dat bank die opslag eraf haalt. Helaas gebeurt dat in de meeste gevallen niet. Banken houden consumenten onwetend over deze risico-opslag, zodat de klant te veel rente betaalt.

Neem contact met ons op om te kijken of u ook niet te veel betaald dit moment.

Terug

Algemene voorwaardenDisclaimer

Site by Nico Schuyt WebTechnologie