Westmeijer Finacial Planning

Nieuws en wetenswaardigheden

Middelen, oversluiten of niets doen?

Maart 2018

De hypotheekrentes stijgen dit moment licht.

Wie op het nippertje van de historische lage hypotheekrentes wil profiteren, kan ervoor kiezen om de hypotheek tussentijds over te sluiten, of de rente te laten middelen. Maar let op: het kán ook lonen om de rentevaste periode gewoon uit te zitten.

Casino

De hypotheekmarkt heeft in elk geval één belangrijke overeenkomst met het casino: de bank wint altijd. Geen hypotheekverstrekker zal ooit akkoord gaan met lagere maandlasten zonder dat daar een compensatie tegenover staat.

Als u in één klap uw hypotheek wil oversluiten naar de ultra lage marktrente (bij dezelfde bank of bij een andere), dan brengt uw geldverstrekker de misgelopen rente-inkomsten van het oude, hogere tarief alsnog en in één klap in rekening: de gevreesde boeterente.

Vijf jaar

Oversluiten (bij de eigen bank of naar een andere bank) is daardoor vooral interessant bij hypotheken waarvan de resterende rentevaste termijn nog zo'n vijf jaar vaststaat of korter. Loopt de rentevaste periode van een hypotheek langer dan vijf jaar door, dan wegen de hoge oversluitkosten en boeterente meestal niet op tegen de lagere maandlasten." Het is natuurlijk wel zo: nu een boeterente betalen maar er staan meteen lagere maandlasten tegenover. Dus per saldo zou het kosten neutraal moeten zijn. En over bijv. 5 jaar bij een nieuwe renteaanbieding van de bank is het nog maar te bezien of de rente nog zo laag staat.

Een spaar- of bankspaarhypotheek oversluiten is niet interessant. En huiseigenaren die maximaal nog zes maanden hebben te gaan, kunnen beter wachten op het aflopen van de rentevaste termijn dan een nieuwe vaste rente te kiezen. De rente kan dan hoger liggen maar natuurlijk ook lager. U krijgt 3 maanden van te voren een nieuw rentevoorstel.

Middeling

Als u wel wilt profiteren van de lage rentestanden, maar geen spaarpot heeft die zo goed gevuld is dat u er makkelijk een boeterente uit kunt betalen, dan is rentemiddeling misschien een gulden middenweg. Bij rentemiddeling wordt het gemiddelde genomen van de rente die u nu betaalt en de rente die de bank voor nieuwe hypotheken aanbiedt.

Maar ook hier geldt: de geldverstrekker wil gecompenseerd worden voor uw lagere maandlasten, dus boven op de gemiddelde rente zal die een (kleine) opslag rekenen. Dan gaat het om enkele tienden van procenten. Zo wordt de boeterente die u bij oversluiten ineens zou betalen uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Middeling kan alleen bij uw eigen bank.

Ongunstig

De regels die banken daarbij hanteren, zijn niet altijd gunstig voor de klant, liet de Consumentenbond weten. "Vrijwel alle banken hanteren een ongunstige rekenmethode, waardoor het voordeel lager is dan verwacht."

Mocht de rente laag blijven of wordt het huis binnen afzienbare tijd verkocht, dan is het in veel gevallen niet interessant. Er kan wel sprake zijn van voordeel als de rente gaat stijgen."

Aftrekbaar

Uiteraard is de rente (en onkosten) die u in de nieuwe situatie betaalt, inclusief de middelingsopslag, aftrekbaar bij de belastingaangifte.

Rentemiddeling is nog wel aan een aantal regels gebonden. De belangrijkste: u blijft verplicht bij dezelfde geldverstrekker, en u heeft geen bankspaarhypotheek. Zou u daar de rente van laten middelen, dan gaat immers niet alleen het hypotheek- maar ook het spaartarief omlaag, en dient u meer spaarpremie te betalen, dus schiet u per saldo nog niets op.

Onkosten oversluiten naar andere bank

Gemiddeld bent u een bedrag van € 2500 kwijt ( advieskosten, notaris en taxatierapport)

Daarnaast veelal een boeterente verschuldigd. Echter niet als de vergelijkingsrente - bij uw eigen bank - op hetzelfde niveau of hoger ligt als uw huidige rente. Peildatum is de renteherzieningsdatum of de door u gewenste oversluitdatum.

Indicatie huidige rente

Rente 20 jaar vast aflossingsvrij bij de grootbank 3,2 % zonder risico-opslag, bij een pensioenfonds of spaarbank echter 2,5 % !! ( maart 2018). Bij een hypotheek van bijv. € 300.000 scheelt dit een bedrag van € 50.000 aan te betalen rente de komende 20 jaar.

Bij 30 jaar vast is het verschil zelfs meer als 1 % !!!

Informeer bij ons voor de actuele rentestanden.

Heeft u nu een aflossingsvrije lening (afsluitdatum voor 1 januari 2013) dan kunt u deze lening weer aflossingsvrij oversluiten naar een andere bank. Het bedrag mag echter niet meer zijn in principe dan 50% van de - actuele- woningwaarde.

Overlijdensrisicoverzekering(en)

Veelal is het gunstig om de “oude” lopende overlijdensrisicoverzekering(en) te beëindigen en een nieuwe af te sluiten, dit omdat de premies erg laag zijn geworden de afgelopen jaren. Uiteraard de oude niet opzeggen totdat u voor de nieuwe verzekering(en) definitief bent geaccepteerd door de nieuwe verzekeringsmaatschappij.

Terug


Huiseigenaren laten massaal geld liggen bij nieuwe rente hypotheek

( Bron: Vereniging Eigen Huis 03-01-2018 )

Zoals wij al eerder constateerden (zie onze aanvulling) wordt het nu ook door de media opgepikt :

Ruim 90 % van de huiseigenaren accepteert bij renteherziening ‘gewoon’ het nieuwe rentevoorstel van de hypotheek van zijn bank. Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 575 leden.

Van deze groep heeft bijna 60 % zelfs niet overwogen om over te stappen naar een andere geldverstrekker. Veel huiseigenaren zouden elders waarschijnlijk goedkoper uit zijn. Vereniging Eigen Huis roept huiseigenaren op om bij renteherziening actief op zoek te gaan naar concurrerende aanbiedingen.

Sinds 2013 moeten geldverstrekkers klanten drie maanden voor het verlopen van de rentevaste periode informeren over de nadere herziening van de rente. Vereniging Eigen Huis ondervroeg leden met een hypotheek waarvan de rentevaste periode afliep in de periode 2015-2017.

6 op de 10 huiseigenaren tekenen klakkeloos

Veel huiseigenaren uit het onderzoek (60 %) hebben een hypotheek bij één van de drie grote banken. Bijna 6 op de 10 huiseigenaren die bij hun huidige bank blijven, tekenen zonder verder onderzoek het voorstel van de geldverstrekker.

De overige 42 % tekent niet klakkeloos bij het kruisje, maar doet eerst in meerdere of mindere mate onderzoek. De belangrijkste informatiebronnen voor deze mensen zijn internet (59 %) en de hypotheekadviseur (38 %).

Als reden om wel over te stappen wordt vooral een lage rente genoemd (52 %). Van de mensen die overwegen om over te stappen, stapt slechts 20 % daadwerkelijk over.

Overstappen kan lucratief zijn

Vereniging Eigen Huis constateert dat veel huiseigenaren geld laten liggen door zonder verder onderzoek het aanbod van hun huidige bank te accepteren. Zeker voor huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek bij een van de drie grote banken, kan overstappen naar een andere aanbieder lucratief zijn.

Gemiddeld laten zij een lagere hypotheekrente van 0,3 % voor een rentevaste periode van 10 jaar liggen. Bij een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 gaat het dan om een bruto verschil van € 50 per maand. Voor een rentevaste periode van 20 jaar is het verschil zelfs 0,7 %.

Dit verschil is te verklaren door de concurrerende tarieven van nieuwkomers op de hypotheekmarkt en de toenemende renteopslagen voor aflossingsvrije hypotheken die de drie grote banken in rekening brengen. Aan een overstap naar een andere aanbieder zijn weliswaar kosten verbonden, maar deze worden vaak snel terug verdiend.

Overstappers kiezen vaker lange rentevaste periode

Opvallend in het onderzoek is ook dat huiseigenaren die overstappen naar een andere geldverstrekker veel vaker (42 %) een rentevaste periode van 20 jaar of langer kiezen. Bij de huiseigenaren die bij de huidige geldverstrekker blijven is dit percentage slechts 10 %.

Dit verschil is te verklaren door de vaak niet concurrerende tarieven die banken aanbieden voor de langere rentevaste perioden. Huiseigenaren worden op deze manier gedwongen om te kiezen voor een kortere periode.

Gebruik het renteverschil voor aflossing

Vereniging Eigen Huis vindt dat een deel van de huiseigenaren er verstandig aan zou doen het moment van renteherziening te gebruiken om kritisch te kijken of hun aflossingsvrije hypotheek aanpassing behoeft.

Zij kunnen het grote renteverschil tussen de oude en de nieuwe rente inzetten voor aflossing. Hierdoor worden mogelijke problemen bij het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek of na pensionering voorkomen.

( Door te gaan aflossen vervalt de opslag van circa 0,3% omdat u nu een aflossingsvrije lening heeft !!!)

Aanvulling onzerzijds:

Bent u nu ingedeeld in de juiste tariefklasse bij uw huidige bank ?

Zie hieronder het artikel over verlagen van uw hypotheekrente door vervallen van de risico-opslag.

Verlaag uw hypotheekrente

Uw rente kan wellicht ook tussentijds worden verlaagd, ook al staat uw hypotheekrente nu nog vast voor een aantal jaren!

Terug


Risico-opslag laten vervallen bij uw hypotheek

Uw rente kan wellicht ook tussentijds worden verlaagd, ook al staat uw hypotheekrente nu nog vast voor een aantal jaren!

Honderdduizenden huizenbezitters betalen mogelijk duizenden euro's te veel hypotheekrente. De meeste banken verlagen namelijk niet automatisch de risico-opslag. Ook niet als het risico voor de bank afneemt.

Wie een hypotheek afsluit die hoger is dan 60 procent van de woningwaarde, betaalt een hogere rente. Een risico-opslag. Banken dekken zich zo in dat zij geen verlies lijden als het huis noodgedwongen verkocht moet worden. Iedere bank bepaalt zelf de hoogte van de risico-opslag en het aantal risicoklassen. De opslag varieert van 0,1 tot 1 procent.

Je zou denken dat als het risico voor de bank afneemt, omdat je aflost, je spaart in een (bank)spaarhypotheek of je huis wordt veel meer waard, (door verbouwing of waarde- stijging) dat dan automatisch de risico-opslag zou verdwijnen. Helaas doen maar weinig banken dit. Het is goed oppassen geblazen anders betaal je onnodig te veel.

Wat is een risico-opslag?

Een risico-opslag ook wel rente-opslag is een extra rente bovenop de hypotheekrente. Hypotheekverstrekkers rekenen deze opslag voor het geval de klant de hypotheek niet in zijn geheel kan terug betalen. Bij een laag risico betaal je 0,1 of 0,2 procent, maar bij een hoog risico betaal je al snel een half tot een procent extra rente. Over de hele looptijd van je hypotheek gaat dat al snel over duizenden euro's.

Als het risico voor de bank lager wordt, omdat de consument aflost, spaart in een (bank)spaarhypotheek of het huis wordt veel meer waard dan zou je verwachten dat bank die opslag eraf haalt. Helaas gebeurt dat in de meeste gevallen niet. Banken houden consumenten onwetend over deze risico-opslag, zodat de klant te veel rente betaalt.

Neem contact met ons op om te kijken of u ook niet te veel betaald dit moment.

Terug


Wat verandert er in 2018 op hypotheekgebied?

Bent u van plan om in 2018 een woning te kopen? Ieder jaar veranderen de regels op hypotheekgebied. Handig om rekening mee te houden. Daarom hebben wij de belangrijkste veranderingen die u nodig heeft tijdens de zoektocht naar een koophuis op een rijtje gezet.

De maximale hypotheek voor tweeverdieners stijgt

We hebben het al eerder genoemd. Maar, goed nieuws: tweeverdieners kunnen vanaf 2018 meer lenen bij de aanschaf van een woning. Het hoogste inkomen wordt altijd volledig meegerekend voor de hoogte van je hypotheek. Het inkomen van de partner telt op dit moment voor 60% mee bij de berekening, in 2018 wordt dit 70%. Tweeverdieners mogen hun volledige inkomen niet volledig bij elkaar optellen bij het berekenen van hun maximale hypotheek. Hierdoor wordt de kans op betalingsproblemen bij onverwachte gebeurtenissen (bijvoorbeeld wanneer iemand werkloos raakt) verkleind.

Het maximale leenbedrag daalt naar 100%

De afgelopen jaren is het maximale leenbedrag geleidelijk aan verlaagd. Op dit moment mag je als huizenkoper 101% van de marktwaarde lenen. Vanaf 2018 daalt het maximale leenbedrag nog verder en mag je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen.

Grens van hypotheek met NHG stijgt waarschijnlijk naar € 265.000

De Nationale hypotheek Garantie is een garantie die aan de bank wordt afgegeven door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Bij gedwongen verkoop neemt de NHG de eventuele restschuld over. Zo loopt de bank, waar jij je hypotheek afsluit, minder risico en hierdoor kan jij profiteren van een lagere rente.

Op dit moment kun je een hypotheek afsluiten met NHG voor een woonhuis tot maximaal € 245.000. De grens in 2018 is nog niet bekend, maar naar verwachting wordt deze circa € 265.000.

Hypotheekrenteaftrek omlaag naar 49,5 %

Als je een eigen huis hebt betaal je hypotheekrente. Om het toch aantrekkelijk te maken om eigenaar van een huis te worden mag je een deel van de hypotheekrente van je inkomen aftrekken, zodat je er geen belasting over betaald. Dit percentage was ooit 52%, maar wordt nu afgebouwd tot 38%. (Per jaar 0.5%). In 2018 is het percentage 49,5%.

In het recente regeerakkoord gaat er vanaf 2020 nog een verdere (versnelde) afbouw plaatsvinden van de aftrek van hypotheekrente.

Vervallen restschuldregeling

Per 1 januari 2018 De restschuld financieren wordt duurder. Rente en kosten van restschulden die na die datum worden gerealiseerd, zijn niet aftrekbaar.

De restschuldregeling blijft dus alleen gelden voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. De duur van de aftrek is vijftien jaar. Rente en kosten zijn alleen aftrekbaar over restschulden die zijn ontstaan in verband met de verkoop van een voormalige eigen woning.

WOZ-waarde stijgt

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt in 2018 met 5 tot 7 %. Dat schrijft de Waarderingskamer (de toezichthouder op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)) in een brief aan de staatssecretaris van Financiën.

De WOZ-waarde is van invloed op de hoogte van een aantal belastingen voor huiseigenaren. Denk aan de OZB, watersysteemheffing, eigenwoningforfait (in de inkomstenbelasting) en de schenk- en erfbelasting.

Verplicht sparen VvE's

Op 1 januari 2018 treedt een nieuwe wet in werking die VvE’s aanmoedigt een minimumbedrag opzij te leggen in een reservefonds voor onderhoud aan bijvoorbeeld het dak of de lift. VvE’s moeten gaan sparen aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan (mjop) of elk jaar 0,5 % van de herbouwwaarde van het appartementencomplex opzij leggen. In de wet is geen boete of sanctiebepaling opgenomen; de wet is een extra juridisch middel voor eigenaren die willen sparen en die te maken hebben met mede-eigenaren die dat niet willen. Van de hoofdregel om te storten in het reservefonds mag afgeweken worden, wanneer 80 % van de eigenaren hiermee instemt.

Terug

Algemene voorwaardenDisclaimer

Site by Nico Schuyt WebTechnologie